Современный рынок загородной недвижимости
Санкт-Петербурга сравнительно молод и его активное развитие началось
3-4 года назад. "Крупный капитал еще не закрепился в загородном
сегменте",- отмечает в связи с этим старший консультант отдела
стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.
Вместе
с тем, это обуславливается ничтожной долей организованных коттеджных
поселков в общей доле загородного жилья северной столицы. Так, Ольга
Ульянова, руководитель информационно-аналитического отдела
петербургской инвестиционно-строительной корпорации "Мегалит"
свидетельствует, что среди домов для сезонного проживания на долю
организованных поселков приходится всего 5-10%. Среди недвижимости для
постоянного проживания этот показатель составляет 30-40%.
Фактически соглашается с ней, Николай Пичугов,
представитель компании Эконом Строй. Специалист обозначает рыночную
долю организованных поселков в размере 20%. "В настоящее время
преобладают коттеджные поселки, таунхаусы пользуются меньшей
популярностью",- характеризует рынок по типу жилья директор по
маркетингу ИСГ "Сплав" Пашнова Лидия.
Вместе с тем, общее количество организованно возводимых и
реализуемых поселков составляет, по мнению Ольги Ульяновой, 160 единиц.
Их распространение и местоположение тесно увязывается с транспортной
доступностью, которая традиционно является слабой чертой российской
действительности. "Интересы девелоперов распространяются не дальше
70-80 км от Санкт-Петербурга, в основном, под строительство коттеджей",
- отмечает в связи с этим Николай Казанский, директор по инвестициям и
консалтингу Colliers International. При этом, профессионал отмечает что
основной пояс жилой застройки находится и того ближе, всего в 20-30 км
от города.
"Северное направление, конечно, наиболее дорогое", -
развивает данную тему Ольга Ульянова, свидетельствующая что во
Всеволожском, Выборгском, а также Курортном районе СПб средняя
стоимость домовладения с участком земли составляет 20-25 млн. рублей.
Далее, по популярности и накалу цен следует Всеволожский район,
восточнее Петербурга. "Постепенно популяризируясь" он достиг цен в
12-15 млн. рублей за домовладение. Ломоносовский, Гатчинский районы
"традиционно не дорогие" и содержат на свои просторах дома по 8-10 млн.
рублей.
На фоне этого, в регионе отмечены локальные случаи
повышения цен связанные с завершением того или иного инфраструктурного
проекта. "Конечно, существуют и другие факторы, такие, например, как
взлет стоимости в Стрельне после реконструкции Константиновского
дворца. Но нельзя отрицать того факта, что имущество в Выборгском
районе стоило всегда дороже аналогичного, расположенного в
Приозерском", - вступает в диалог Максим Михайлов - исполнительный
директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.
При этом, эксперт так же связывает улучшение дорог с
повышением цен на близлежащие земли, а, следовательно, и недвижимость.
В качестве частного примера такого роста он отмечает: "Когда сделают
съезд с КАД в сторону Скотное, и дальше через Керро на Сосново -
стоимость земли в Приозерском районе может и обогнать Выборгское
направление".
 | |  | |  Сегмент индивидуального коттеджного строительства по данным Knight Frank (шт.) | |
Вместе
с тем, текущий экономический кризис внес свои коррективы в общую
картину цен на рынке. "Цены за последние 2 квартала снизились максимум
на 20% в ряде проектов, дальнейшее снижение может ожидаться только в
частных случаях и вряд ли примет формы общей тенденции", - комментирует
текущую ситуацию старший консультант отдела стратегического консалтинга
Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. При этом, отмечая
снижающиеся во всех сегментах продажи, она детализирует: "Можно
сказать, что в первом квартале одинаково тяжело продавались и дорогие
коттеджи, и относительно бюджетные. В среднем замедление темпов можно
оценить в 4-5 раз относительно 2 квартала 2008, по этому показателю
4-ый и 1-ый квартал были примерно одинаковы".
"Основной спрос сейчас приходится на объекты эконом
класса. Кроме того, сейчас более активно стали покупать земельные
участки с подготовленной инженерной инфраструктурой и без подряда",-
добавляет свою лепту директор по маркетингу ИСГ "Сплав" Лидия Пашнова.
При этом, особую обеспокоенность у Тамары Поповой вызывают таунхаусы
которые "в данной экономической ситуации будут более подвержены влиянию
кризиса".
Вместе с тем, специалист называет основные кризисные
тренды рынка загородного жилья Санкт-Петербурга. К их числу относится,
уход с рынка инвестиционной (спекулятивной) составляющей. Трансформация
поселков с единым архитектурным стилем и подрядом от застройщика в
комплексы инженерно подготовленных участков. Замедление темпов вывода
на рынок новых проектов во всех сегментах. "Бегство" с рынка банков,
вынудившее девелоперов нащупывать финансовые стимулы самостоятельно.
Последние, очевидно, не очень сильны вследствие чего,
Тамара Попова замечает: "Возможности наших застройщиков по поддержке
покупателей более чем скромны. В сравнении с московским рынком, где уже
заявлены 10-летние рассрочки под 15% годовых, наши стандартные 1-2 года
и 18% выглядят, по меньшей мере, несерьезно".
Освещая путь тем немногим героям, которые намереваются
сейчас купить жилье, специалисты прогнозируют. "В дальнейшем, по нашим
оценкам, мы будем иметь стабильный рынок с незначительным ценовым
подъемом (в среднем 4-5% в целом по рынку)", - отмечает Ольга Ульянова.
"Думаю, во второй половине года будет снижение стоимости, в том числе и
в рублях. Ожидается развитие негативных тенденций в банковской сфере.
Имеется в виду рост объема невозвращенных кредитов и выставление
залогов на продажу вкупе с сезонным уменьшением спроса", - добавляет в
свою очередь Максим Михайлов.
"Прогнозы нужно делать очень аккуратно. Рынок в настоящее
время нестабилен и, поэтому, прогнозировать ситуацию на полугодие
вперед представляется преждевременным", - дает оценку Лидия Пашнова.
|