Торговля недвижимостью

Надо отметить, что жизнь на вторичном загородном рынке почти не останавливалась. Что-то могло продаваться не так бойко, чем в прежние годы, но все-таки сделки по домам в поселках и садоводствах имеют годовую статистику. В сравнении с рынком строящихся коттеджных поселков, где продажи носили единичный характер, а большинство девелоперов уж год как бросили попытки строить на участках и начали торговать землей.

«Основной тенденцией на вторичном рынке загородных домов стало общее снижение числа реальных сделок примерно на 20%, - отмечает руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль» Людмила Юшина. - Часть спроса на участки и жилые дома ушла в сегмент садоводств, - как просто участков в садоводствах, так и собственно дач. Они более дешевые и, главное, в них уже сегодня можно жить».

Сегодня дачный дом уже не рассматривают как сезонное жилье: по статистике «Прогаля», до 80% домов в садоводствах не имеют четкой сезонности, а, скорее рассчитаны на круглогодичное проживание. Отсюда – нормальная здоровая конкуренция и с домами в поселках «с пропиской», и со строящимися коттеджными поселками. Покупатель за время кризиса отвык ждать и вкладывать: в основном ищут объекты с наименьшими недоделками и дополнительными расходами. Недострой непопулярен. А пока это так – у домика в садоводстве еще долго не будет конкуренции.

«С начала осени рынок несколько оживился, хотя все равно он «вялый» по сравнению с прошлыми годами, - отмечает менеджер департамента загородной недвижимости компании «Петербургская Недвижимость» Татьяна Боровик. - Самый активный спрос, как и летом, - на дешевые дома стоимостью до 1 млн руб. Однако есть и хорошие сигналы, например, продавцы уже готовы идти навстречу покупателям и снижать цену. Ненамного, но – готовы».

До основанья, а затем

Год на загородном рынке начинался непросто: сначала цены, еще подогреваемые спросом, взлетели до заоблачных высот, но на отметке 1,5 млн рублей за минимальный домик с условными «шестью сотками» спрос замер.

«В начале года было резкое уменьшение числа предложений: продавцы намеренно придерживали объекты «до лучших времён». Этот процесс наблюдался по всем сегментам, кроме коттеджных посёлков. Также наблюдалось снижение спроса у покупателей в надежде на падение цен», - говорит менеджер отдела загородной недвижимости ООО «Александр» Наталья Тушина.

«Был момент, по весне, когда спрос даже на самый низший ценовой сегмент остановился, - замечает главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. - Очевидно, затем продавцы очнулись, осознав, что ценообразование не вполне отвечает здравому смыслу, - и начали снижать цены. С точки зрения функциональности и качества жилье за городом сегодня, мягко говоря, весьма далеко от идеала, поэтому так высоко поднимать ценник на него нет оснований. К счастью, складывается тенденция пересмотра взглядов на загородное жилье как таковое. И как свидетельство - наблюдается снижение цены на 40-50%».

Наиболее мобильными в кризис оказались садоводства: как только дома здесь упали в цене в 1,5-2 раза, спрос вернулся. Лидеры по части сделок, по данным «Прогаля», в этом году были все те же: традиционные Выборгский и Всеволожский районы. Много сделок было в Кировском, Тосненском и Гатчинском районах, где сосредоточено огромное количество садоводческих массивов.

Людмила Юшина отмечает рост спроса, в сравнении с прошлым годом, и на более отдаленные районы Ленобласти: Волховский, Сланцевский, Киришский и Лужский: «Хотя в последнем эта тенденция была не так заметна, поскольку продавцы здесь «задрали» цены», - уточнила она.

Наталья Тушина выделила Кировский район как лидера по сделкам с домами в садоводствах, а по продаваемым участкам отметила Приозерский. В Гатчинском районе покупателей интересовали жилые дома в поселках. По ее словам, были востребованы именно дома с участками, для постоянного проживания, приобретаемые с продаж квартир. Разумеется, основную роль в покупательских предпочтениях играет цена: чем цена ниже - тем сделка предпочтительнее.

Непопулярный «середняк»

Серьезный провал продаж, по данным АН «Александр», случился в среднем ценовом сегменте: от 3 до 10 млн рублей. И тут тенденции схожие как на вторичном, так и на первичном рынке за городом: везде берут либо очень дешевое и близкое к готовности – либо штучное и элитное, свыше 15-17 млн рублей за дом с землей.

«Наиболее популярны в течение года были предложения на дома с пропиской в диапазоне от 0,75 млн рублей до 1,2 млн рублей, - отмечает Людмила Юшина. - По сравнению с тем же периодом 2008 года прирост покупок в этом ценовом диапазоне - на 10%. В сегменте дач востребованы были предложения до 1,2 млн рублей (здесь прирост 16%). Если прежде пользовались спросом участки по цене 1,2 - 4 млн рублей, то теперь покупаются те, что стоят либо до миллиона, либо дорогие – но в ближних к городу районах, с коммуникациями и интересным расположением». 

Земля и стройка

Еще один сегмент вторичного загородного рынка, определяющий его конъюнктуру, – это земля. С землей в этом году все происходило совершенно иначе, чем с домами. «Участков много напокупали до кризиса как частные инвесторы с целью дальнейшей перепродажи, так и девелоперские компании – либо для будущих проектов, либо просто так, «чтоб была», - говорит Сергей Бобашев. - Сегодня многие из них ждут, когда кризисная ситуация выправится. И что характерно, шквала вторичных продаж участков нет: ведь цена на них только падала, а зачем продавать на падающем рынке. Единственное, на что отмечался спрос – это на участки с дисконтом 70% от докризисной цены. Часть продавцов действительно могла дать такой дисконт, если это были участки, купленные 5-7 лет назад по смешным ценам».

Таким образом, рынок земли загородом сегодня непосредственно связан с деятельностью девелоперов. «Появился сегмент «вторичка» в «первичке», - отмечает Людмила Юшина. - Мы продаем участки от владельцев в коттеджных поселках, которые выставляются на продажу по разным причинам. Это и разочарование в проекте поселка, и нехватка средств на строительство дома, который не выбивался бы из общего проекта поселка, и т.п.».  

Однако, если земля рано или поздно будет продаваться, - по каким-нибудь ценам, то судьба строящихся и даже некоторых достраиваемых коттеджных поселков малопредсказуема.

По словам Сергея Бобашева, коттеджные поселки – это рынок, который задолго до кризиса был перегрет, и к началу кризиса там сформировался откровенный застой. Все, кто имел деньги и хотел себе что-то купить, давно это сделали. Учитывая, что минимальная цена предложения в строящихся поселках давно не снижалась с 4 млн рублей за эконом-класс (поселок «Новая Ижора», и т.п.), т.е. была выше стоимости городской квартиры, - предложение это никогда не было рассчитано на среднего покупателя. А новых богатых покупателей за последние 1,5-2 года не появлялось. Таким образом, за городом сформировался огромный пласт нереализованных проектов бизнес-класса, которые просо некому продать и с которыми нужно что-то делать.

«Сегодня многие поселки бизнес-класса переживают всевозможные реконцепции, другие продают просто землю либо же замораживают проекты до лучших времен. Более-менее неплохо выживает сегодня сегмент элитного загорода и эконом-класс. А предложение в диапазоне 5-15 млн рублей – наиболее проблемный сегмент, и он, разумеется, не выдерживает никакой конкуренции ни со «вторичкой», ни с домиками в садоводствах, - говорит Сергей Бобашев. - Люди, которые и готовы что-то покупать в новом поселке, смотрят на предложения не дороже 3-4 млн рублей. Спасти положение строящейся загородной недвижимости сможет только вывод на рынок принципиально новых продуктов, либо принципиальное перепозиционирование уже начатых проектов. В остальном, сегодняшние коттеджные поселки бизнес-класса – это тупиковый путь».

Игроки строящегося загородного рынка это вполне понимают и принимают меры. В большей степени, ситуация благоприятствует тем, кому удается продавать землю с подрядом или с готовыми домами, пусть и дорогими - но в хорошем месте.

«У нашей компании сдано уже два коттеджных поселка – «Глубокое озеро» и «Правдинское озеро», - говорит руководитель отдела продаж компании «Объединенные ресурсы» Анна Прохорова. - Изначально все наши клиенты покупали недвижимость для себя, а не для инвестиционных спекуляций, поэтому со вторичными продажами мы столкнулись только в момент кризиса. Максимальная сделка по вторичной продаже земельного участка произошла в июне 2009 года и составила 9 млн рублей за видовой участок на берегу Правдинского озера. На сегодняшний день объем вторичной недвижимости составляет 10% от всего пула продаваемых объектов. За последние месяцы нами или напрямую клиентами было продано 6 земельных участков и один с домом. Перевес в пользу продажи только земельных участков говорит о том, что инициаторами вторичных продаж становятся те клиенты, у которых нет возможности найти денег или получить кредит на строительство дома».

По словам Анны Прохоровой, в период кризиса активно продавались видовые земельные участки, на которые даже не приходилось снижать цену. При этом еще в январе 2009 года ее компания провела акцию, снизив цены на ряд земельных участков в новом коттеджном поселке «Лемболово-парк» на 30%. Однако, никакого отклика не получила. «Спросом продолжают пользоваться самые хорошие и дорогие участки», - подытоживает Анна Прохорова. 

По данным аналитика загородного рынка Светланы Невелевой, на вторичном рынке сегодня есть предложения от таких застройщиков как «Петростиль» (проекты «Корабельные сосны» и «Горки Спб»), «Стинком» (поселок «Зайчихино»), у «Пулэкспресса» (поселки «Борисово» и «Золотые пески»).