Главная » 2009»Октябрь»14 » Надолго ли слухи о смерти ипотеки развели банкиров и заемщиков?
05:50
Надолго ли слухи о смерти ипотеки развели банкиров и заемщиков?
Пассивность клиентов на рынке недвижимости беспокоит не только
риэлторов, но и банки. Еще осенью банкиры говорили о том, что потенциал
ипотечного рынка в России огромен. Что на российском рынке кризис
отразится не так сильно, как на западном. Однако ипотечный клиент
убежал с рынка. Причины понятны - ипотечные программы ужесточились или
закрылись. У людей возникли свои проблемы – с работой, с деньгами. Но
некоторые эксперты считают, что пора бы народу и вернуться на рынок, а
одна из причин его отсутствия – потоки негативной информации, которые
льются с экранов ТВ, страниц печати и компьютерных мониторов.
12 марта в ипотечном банке «Дельта Кредит» состоялся консультативный
семинар «Программа ипотечного жилищного кредитования банка. Новый
подход в оценке платежеспособности заемщика. Реализация квартир,
находящихся в залоге у банка. Как работать в новых условиях», который
был организован Московской Ассоциацией Риэлторов. На семинаре побывал
корреспондент Интернет журнала о недвижимости Metrinfo.ru.
Созыв семинара был вызван новым состоянием дел на рынке ипотечного
кредитования. Как рассказала директор Агентства Ипотечного Центра банка
«Дельта Кредит» Татьяна Чувилкина, в настоящий момент банки уже не
испытывают такого недостатка в деньгах, как это было несколько месяцев
назад, и готовы выдавать ипотечные кредиты на вполне приемлемых
условиях. Однако ожидаемого притока заемщиков не проиcходит.
Народ думает, что ипотеку дают под 35% годовых
В качестве основных причин отказа людей от ипотечного кредитования
участники семинара назвали, вобщем-то, хорошо известные: высокие
процентные ставки, риск последующего понижения цены покупаемого объекта
недвижимости, нестабильность валютных курсов и сокращение целевой
аудитории. Однако, большинство «семинаристов» посчитали, что отказ от
получения кредита вызван сейчас отнюдь не повысившимися процентными
ставками. Учитывая то, что первоначальный взнос также увеличился, общая
сумма кредитов снизилась, и ежемесячные платежи, таким образом,
остались по суммам такими же, как были в прошлом году.
Самая
главная причина отсутствия ипотечного клиента с точки зрения
собравшихся - нет позитивной информации о предложениях по ипотеке со
стороны банков и о размерах процентных ставок по ним. Так, по словам
заместителя гендиректора по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Ирины
Кажикиной, большинство потенциальных заёмщиков полагает, что банки
предоставляют ипотечные кредиты лишь под 35%. Поэтому, по ее мнению,
ипотеку берут сейчас лишь те, кто без этого просто не может обойтись.
Так, большой процент заёмщиков составляют продавшие квартиру в 2008
году за рубли и по какой-то причине не успевшие перевести их в доллары.
Часто берут ипотеку те, кто покупает квартиру для детей. Большинство же
покупателей просто добирают денег до необходимой суммы. При этом
бОльшая часть денег у них уже имеется.
Эту информацию
подтвердили и выступавшие на семинаре риэлторы: значительную массу
заемщиков составляют участники альтернативных сделок. Кто-то хочет
поменять меньшую квартиру на бОльшую, но не располагая всей суммой,
необходимой для выплаты разницы в стоимости квартир, вынужден прибегать
к ипотечному займу.
Почему кредиты были недоступными…
По данным Татьяны Чувилкиной («Дельта Кредит»), в прошлом году средняя
сумма кредита составляла 150 тысяч долларов. В нынешний же момент она
упала до $70 000, а в регионах и до $50 000. В конце прошлого года
действительно был период, когда у многих банков не было «длинных» денег
и они закрыли ипотеку. А это привело к тому, что СМИ громко объявили
рынку: ипотека умерла.
Ведь если схему представить упрощенно,
то наши банки занимают деньги у зарубежных коллег под одни проценты, а
потом выдают кредиты внутреннему потребителю под другие, бОльшие – с
учетом многих факторов, в том числе и уровня инфляции в стране. На
разницу между процентными ставками банки, в том числе, и существуют.
Так вот, с осени 2008 года зарубежные банки на некоторое время
перестали предоставлять кредиты нашим финансовым учреждениям.
…почему они вновь становятся доступными
Однако после нового года картина изменилась – государственные банки
западных стран и ФРС снизили ставки рефинансирования до рекордно низких
отметок. Так, 16 декабря 2008 года Комитет по открытым рынкам ФРС США
принял решение понизить базовую учетную ставку с 1% до 0,25%. Такой
низкой ставки ФРС не было за всю ее предыдущую 96-летнюю историю, а
однопроцентный уровень лишь однажды – 25 июня 2003 года. До конца же
октября 2008 года, то есть, до того момента, когда ее понизили в первый
раз с 2006 года, ставка была на уровне 5,25%.
Так что теперь у российских банков вновь появилась возможность брать деньги на Западе.
Но заемщики не любят доллары
Однако Запад может банкам предложить только доллары, которые российские
заёмщики теперь предпочитают не брать. И это несмотря на то, что
долларовый кредит стоит намного дешевле рублевого. На сегодня можно
взять долларовый кредит по ставке от 11% годовых.
Причина
нежелания тоже понятна: зарплату ведь наши люди получают в рублях, и
если курс рубля будет и в дальнейшем снижаться, всё больший процент от
их зарплаты будет уходить на погашение кредита. В конце концов, может
наступить и такой момент, когда, чтобы не потерять квартиру, им
придется сидеть на хлебе и воде.
Братский опыт: не все плохо, что происходит у Ющенко
Такая ситуация, кстати говоря, уже возникла на Украине. Как рассказала
корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Виктория
Березка – владелица киевской компании «Бетула» – те киевляне, которые в
недавние годы брали ипотеку не в гривнах, а в долларах или в евро,
оказались в очень тяжелом положении.
Так, если в июне 2008
года стоил доллар 4,7 гривны, то в конце февраля ее курс составил уже
8,8 гривны. Гривна, таким образом, выросла в 1,87 раза, а учитывая, что
курс наличной гривны в обменниках доходил до 11, валютным заемщикам
приходилось платить в среднем в два раза больше, чем полгода назад.
Правда, сейчас гривна растет. Она достигла уже курса в 7,7 гривен за
доллар, но положение долларовых заемщиков улучшилось ненамного. А ведь
тогда, летом, когда гривна росла, и Ющенко упрашивал украинский
Центробанк вернуть гривну на уровень 5,05, валютные кредиты брать
казалось намного выгоднее, чем гривенные.
Однако сегодня, по
словам г-жи Березки украинцы берут долларовые кредиты, поскольку ставка
по ним ниже. Если ставка по гривенному кредиту в среднем - 16,67%, то
по долларовому – около 9%. Кроме того, банки пошли на то, чтобы снизить
первоначальный взнос по долларовым кредитам. Гривенный кредит можно
получить при 33-процентом первоначальном взносе, а долларовый - и при
15-процентном. Такое снижение первоначального взноса оказалось для
банков даже выгодным, так как в этом случае увеличивается средняя
величина кредита.
Кроме того, нельзя не учитывать и
значительного падения цен на жильё. Теперь, когда снизились и цены, и
первоначальный взнос, в очередь за ипотечными кредитами встали те, кто
еще в прошлом году не мог и мечтать о том, чтобы улучшить жилищные
условия.
Почему же украинцы не боятся брать долларовые
кредиты? Как уверила нас Виктория Березка, работодатели согласились
привязать зарплаты заемщиков к какой-либо сумме в твердой валюте.
Теперь при любом раскладе средний киевлянин получит столько гривен,
сколько будут на тот момент стоить 750 долларов.
А что с рублевыми кредитами?
Как утверждали участники семинара, рублевые кредиты в портфелях банков
имеются - просто они дороже – ставка от 14,5% годовых. Однако они все
же в дефиците. Оказывается, Центробанк просто не продает их
коммерческим банкам в требуемом количестве. Почему? Официальное
объяснение такое: появление в обороте большого количества кредитных
рублей еще больше подстегнет инфляцию.
Но ведь банки готовы
купить у Центробанка рубли за взятые в займы у американцев доллары. В
этом случае доллар, наоборот, подешевеет по отношению к рублю. Этого
финансовые власти страны тоже не хотят, и единственное тому приемлемое
объяснение такое: повышение курса рубля невыгодно сырьевым экспортерам.
Резюме Интернет журнала о недвижимости Metrinfo.ru
Далеко не каждый человек, даже планировавший взять ипотечный кредит и
переехать в новую квартиру готов это сделать сегодня. Большинство людей
пережидают кризис, справедливо рассудив, что не до жиру, быть бы живу.
Но тем, кто решился, наверное, можно кое-что посоветовать. Например –
последовать примеру украинцев и уговорить своего работодателя
зафиксировать зарплату в твердой валюте. Хорошие работники на дороге не
валяются, и если работодатель вменяемый, то он может пойти ценному
кадру навстречу.
Банкам же, может, и стоило бы снизить
первоначальные взносы. Людей, которые много зарабатывают, в нашей
стране пока еще достаточно, а вот тех, кто уже успел накопить почти
треть от стоимости квартиры, - немного. Платить ежемесячно такие люди
согласятся и больше, но те, у кого нет на первоначальный взнос, в банки
так и не придут.